Траншевая ипотека или как взять кредит на квартиру с платежом в 1 рубль
Содержание статьи
Банки вместе с застройщиками начинают отказываться от ипотечных ставок близких к нулю. Против таких ставок уже давно выступает Центробанк, считая невыгодными для покупателей и опасными для банковского сектора. На смену 0% ипотеке придёт траншевая — с платежами в 1 рубль. В чём разница и выгода?
В РФ появилась ипотека с околонулевыми платежами. Фото: yandex.ru
Отказ от нулевых
Минстрой договорился с застройщиками о прекращении программ с низкими ипотечными ставками. Это значит, что скоро мы не увидим ипотеку, приближающуюся к 0%. Проценты начнут расти, и в итоге достигнут рыночных уровней. Ранее Центробанк неоднократно объяснял, что «околонулевые» предложения девелоперов отягощены завышенными ценами на квартиры, поэтому не могут быть выгодны покупателям. Кроме того, это грозит надуванию на рынке «пузыря» из-за роста задолженностей и невыплат по таким кредитам. Если девелоперы не прислушаются к требованиям регулятора, то ЦБ может повысить требования к формированиям банковских резервов при выдаче ипотеки по низким ставкам, что сделает её невыгодной для кредитных организаций. Напомним, с 1 декабря вводится заградительная мера против низкого первоначального взноса (менее 10%). Считается, что по таким предложениям чаще допускается просрочка и дефолт.
Новая ипотека
Рынок молниеносно отреагировал на сворачивание программ с низкими ставками, предложив взамен траншевую ипотеку.
Это кредит на покупку жилья, который выдаётся частями с разными ставками.
Покупатель недвижимости делает первый взнос и получает часть кредита (первый транш) в первый год (ы), либо ещё до ввода дома в эксплуатацию. Платёж по нему может составлять 100 рублей (или даже 1 рубль) в месяц. После сдачи дома банк выдаёт заёмщику оставшуюся сумму по обычным ставкам или ставкам программ господдержки.
В отличие от околонулевой ипотеки, стоимость квартиры при траншевой не увеличивается.
Околонулевая ипотека — это субсидируемая застройщиком ставка. То есть выпадающие доходы банку компенсирует застройщик. При этом, чтобы не терять свои деньги, расходы закладываются в цену — квартира дорожает. Траншевая ипотека —это рыночная ипотека. Никто никому ничего не компенсирует. Рынок выигрывает и в теории квартиры должны дешеветь. Фактически это ипотека, отложенная во времени, с отсрочкой платежей.
Пока такой вид ипотеки предлагают крупные девелоперы: «Самолёт», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс».
В чём выгода?
Схема, как правило, выглядит следующим образом — застройщик предлагает взять кредит в два транша. Первый выдаётся сразу после регистрации договора долевого участия, второй — в начале квартала, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Условия такой ипотеки (пример):
- стоимость квартиры — 12 млн (1-к кв. в Москве),
- ставка — 6,7% (с господдержкой),
- первоначальный взнос — от 10%,
- срок кредита — 30 лет,
- первый транш — 100 рублей,
- второй транш — оставшаяся часть от суммы ипотеки,
- платёж по первой части — 1 рубль в месяц,
- платёж по второй части — 67 500 рублей в месяц.
Либо предлагается получить транш в равных долях — например, по 40% от общей суммы (при первоначальном взносе в 20%).
Такая ипотека будет выгодна тем, кто приобретает жильё на этапе строительства, а сам ещё живёт в съёмной квартире. В этом случае траншевая ипотека позволяет не платить за две квартиры. По большому счёту кредит начинается только с момента заселения.
Застройщик также в плюсе, так как ещё на этапе строительства получает средства из банка на эскроу-счёт. Девелоперы могут и самостоятельно предлагать рассрочку по выплате за приобретаемую недвижимость, чтобы привлечь новых покупателей.
Риелторы отмечают и заинтересованность частных инвесторов к подобной программе. Получив квартиру по ипотеке с низкой ставкой, её сразу можно выставить на продажу. В случае с околонулевой ипотекой такая схема невыгодна, так как стоимость квартиры завышена и продать её по рыночной цене невозможно.
