Стоит ли сейчас покупать новостройку: будущее околонулевой и льготной ипотеки
Содержание статьи
Центробанк выступает против доступной ипотеки. Регулятор сначала анонсировал заградительные меры в отношении низких первоначальных взносов. Затем обозначил риски околонулевых ставок. Наконец, раскритиковал и появившуюся в качестве ответной меры на запреты траншевую ипотеку. Причина везде одна — доступные способы приобретения жилья якобы приведут к перегреву рынка и надуванию пузыря. Застройщики и банки позицию ЦБ не разделяют.
Останется ли доступная ипотека? Фото: yandex.ru
Кому нужна 0% ипотека?
Застройщики просят не запрещать ипотеку с околонулевыми ставками. Соответствующее обращение «Деловой России» направлено в Центробанк, пишут «Известия». По мнению представителей отрасли, в случае запрета такого вида предложений, спрос на недвижимость может упасть до весеннего уровня. Напомним, в апреле—мае 2022 года рынок недвижимости снизился на 60–70% в сравнении со значениями марта. Именно тогда у покупателей появилась возможность приобретать жильё по низким процентным ставкам (1% и ниже), что и «вытянуло» отрасль из кризиса.
С учётом того, что программой за последние полгода уже успели воспользоваться множество заёмщиков, её остановка грозит дефолтом по обязательствам перед дольщиками, следует из письма организации в Банк России.
Как рассказала управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка, объём околонулевой ипотеки от застройщиков во многих ведущих банках сейчас составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов. По её мнению, данный продукт выгоден прежде всего покупателям с относительно невысоким уровнем доходов, для которых размер ежемесячного платежа важнее итоговой суммы переплаты.
Отмена околонулевой ипотеки будет означать, что квартиры станут для многих недоступны, что приведёт к сокращению спроса. Это, в свою очередь, вызовет банкротство девелоперов и компаний строительного сектора (подрядчиков, производителей стройматериалов и т. д)
В Госудме согласились с существованием таких рисков. Правда, как отметил член комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский, сейчас люди защищены от банкротства застройщика эскроу-счетами. При этом он вновь обозначил изъяны такой схемы субсидирования ипотеки:
За каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25–40% стоимости жилья. Естественно, что застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя
Центробанк видит системные риски в массовой практике выдачи ипотеки под низкий процент, поскольку квартиры при такой схеме продаются по завышенной на 20–30% цене. Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря. Искусственный разгон цен на жильё рано или поздно может привести к его «схлопыванию», пояснили в Центробанке.
У банков своё решение
В качестве альтернативы банки предложили свой вариант — введение минимального порога ставок по таким кредитам. Ассоциация банков России (АБР) направило регулятору письмо с четырьмя вариантами расчёта минимальных ставок по ипотеке в рамках совместных с застройщиками проектов, сообщает РБК.
Расчёт минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков» может ориентироваться на:
- Ставку не ниже 4% (целевой показатель ЦБ по инфляции).
- Ставку по льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным кредитам — не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита по ипотеке, установленной в конкретном банке.
- Разницу между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 п. п.
- Разницу между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом (кроме дальневосточной и сельской ипотеки).
В письме АБР назвали предлагаемые меры ЦБ по ограничению «квазильготной» ипотеки избыточными. Их введение сейчас создаст излишнюю нагрузку на капитал банков, распространится на уже выданные кредиты (которые не имеют обозначенных регулятором рисков), а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут.
При этом, как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, если не будут внедрены новые меры поддержки ипотеки, то к 2024 году возможно падение рынка жилья. По его словам, разработанный пакет мер будет внесён на рассмотрение правительства и Центробанка уже до конца года.
