Как одним законом Госдума защитит покупателей квартир от потери денег
Долги незнакомого человека вполне могут стать вашей проблемой. Представьте, что вы купили квартиру, а через несколько лет к вам приходят люди и говорят, что надо выселяться из жилья, потому что продавец объявлен банкротом, а недвижимость ушла с торгов. Казалось бы — покупатель не виноват, что посторонний человек накопил долгов и не смог по ним расплатиться. Однако таков закон — сделки, заключённые за несколько лет до банкротства, аннулируются, а имущество включается в банкротную массу. На рассмотрении в Госдуме сейчас находится законопроект, призванный защитить права продавцов. Во всяком случае на улице и без денег они не окажутся.
Госдума защищает покупателей квартир. Фото: fb.ru
Существующие нормы закона должны защищать права кредиторов. Например, должник, понимая, что ему не избежать банкротства, может избавиться от имущества через продажу, а потом объявить кредиторам, что у него нет ни денег, ни активов. Мол, взыскивать с него нечего. Чтобы избежать подобного, во время банкротства у должника проверяют финансовое состояние не только на настоящий момент, но и в прошлом.
В прошлом году суды на этом основании признали недействительными 6 400 сделок. У покупателей отбирали квартиры, машины и другое имущество. Покупатель, конечно, имеет право получить обратно деньги. Но технически это сложно — придётся становиться в длинную очередь кредиторов.
Правительственная инициатива, которая сейчас рассматривается в Госдуме, исключает подобные проблемы. Покупателя проблемного жилья нельзя выселить из квартиры до тех пор, пока он не получит уплаченные деньги.
В пояснительной записке говорится:
Проектом федерального закона предусматривается, что часть средств, вырученных от реализации помещения, в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должны быть возвращены этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. До перечисления денежных средств гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им
Получается, что если продавец становится банкротом, а квартира попадает на торги, то покупатель получит обратно всю уплаченную за недвижимость сумму. До тех пока деньги не придут на счёт, выгнать из жилья не смогут.
Но и на этом не всё. Закон предполагает и другие варианты.
Кроме того, гражданину-покупателю по сделке, признанной недействительной, предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. В таком случае обязательства по договору купли-продажи жилого помещения могут быть исполнены путём проведения зачёта суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и доплаты разницы между этой суммой и ценой договора
То есть покупатель сможет выкупить свою квартиру, но уплатить придётся не всю запрашиваемую кредиторами сумму, а только разницу. То, что уже уплачено при сделке, зачтут.
Если запрашиваемая кредиторами цена не понравится, то покупатели могут участвовать в торгах. В этом случае есть шанс купить недвижимость дешевле объявленной кредиторами цены. Если других участников торгов не будет, то получится выкупить лот по минимально установленной цене.
Предложенные меры, конечно, защищают покупателей от потери денег и недвижимости. Но расходы и бюрократическая возня всё равно будут, поэтому ещё на этапе проверки квартиры и продавца стоит обратить внимание на несколько моментов:
- Цена имущества. Если стоимость квартиры сильно отличается от рыночной, то стоит много раз подумать, прежде чем заключать договор. Разница в цене более, чем в 20% может трактоваться судами как-то, что продавец и покупатель находились в сговоре. В этом случае сделку отменят.
- Занижение цены в договоре купли-продажи. По обозначенной выше причине нельзя соглашаться на занижение цены. Обычно на эту уловку идут те, кто продают квартиру, не выждав минимальный срок пользования в 5 лет, и попадают на налог. Но не исключено, что вы можете стать фигурантом чужого банкротного дела. Ваша доброта и уступчивость в этом случае обернутся против.
- Проверяйте долги продавца. Это можно сделать по базе судебных приставов и базе судов. Если где-то фигурирует фамилия продавца, а суммы, которые с него взыскивают крупные, то надо быть готовым в том числе и к банкротству с последующим дележом квартиры.
Стоит помнить о том, что правильно заключённый договор тоже может обезопасить от проблем.
