Чек-лист по ипотеке: как купить квартиру в кредит и не пожалеть об этом

«Ипотека — это когда одну квартиру покупаешь себе, а вторую банку». Но только в том случае, если берёшь кредит в первом попавшемся банке и не вдаёшься в детали договора. Если же подойти к делу серьёзно, большой переплаты и других неприятностей можно избежать. Рассказываем, о чём нужно знать будущим заёмщикам на каждом этапе оформления ипотеки.

Что надо знать заёмщикам об ипотеке. Фото: stroyday.ru

Шаг 1. Решите, что хотите приобрести

Если говорить о жилой недвижимости, в ипотеку можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, загородный дом, комнату в квартире или общежитии, долю в жилье. Для каждого из этих видов недвижимости в банке обычно предусмотрена отдельная программа. Будут различаться и условия кредита — размер первого взноса, процентная ставка, срок выплаты. Значит, и переплата по процентам будет разной.

Наименьшая ставка — по ипотечным программам на покупку строящейся или готовой квартиры. Часто кредитор совместно с застройщиком разрабатывает специальные условия для покупателей квадратных метров в новом жилом комплексе. Например, банк выдаёт кредит под меньшую процентную ставку, а застройщик делает дополнительную скидку на квартиру. Заёмщик получает двойную выгоду, застройщик быстро распродаёт жильё, а банк увеличивает выдачу ипотеки. Все в выигрыше.

Ипотека — это когда человек берёт деньги в долг, а в доказательство своей надёжности закладывает недвижимость. Он может пользоваться квартирой, но если перестанет платить, залогодержатель — чаще всего банк — имеет право отобрать этот залог. В обычной речи «ипотекой» называют жилищный кредит, который подразумевает залог недвижимости.

Шаг 2. Определитесь с ценой и первым взносом

Продумайте основные требования к недвижимости, которую вы покупаете в ипотеку:

• что именно хотите приобрести — квартиру, дом, комнату, апартаменты;
• предпочтительные районы;
• площадь общая и жилая;
• количество комнат;
• этаж;
• близость к станции метро, вашей работе, школе, садику, поликлинике.

После этого изучите текущие предложения на рынке недвижимости. Даже если вы не собираетесь брать ипотеку прямо сейчас, посмотрите вживую несколько квартир в интересующем вас районе и в рамках вашего бюджета. Ориентируйтесь на среднюю стоимость или выше средней.

В недорогих квартирах вы, скорее всего, разочаруетесь — в реальности они будут выглядеть совсем не так, как на фотографиях в объявлении. Или вы обнаружите, что есть какой-то подвох. Например, жильё с большой скидкой продают по доверенности, подозрительно быстро и только за наличные. Или неподалёку от дома находится завод, который отравляет воздух в микрорайоне.

После нескольких просмотров у вас сформируется чёткое представление, сколько стоит интересующая вас недвижимость. А ещё на какие уступки вы готовы пойти — например, расширить зону поиска или рассматривать квартиры на первом и последнем этаже. Не всегда банк одобряет нужную сумму и жильё, представленное сейчас на рынке, полностью соответствует ожиданиям заемщика. Приходится подстраиваться — чем-то жертвовать, менять критерии поиска.

Определитесь, сколько вы готовы потратить на ипотеку. Фото: tver. mk.ru

Второй момент — решите, какую сумму вы готовы заплатить в качестве первоначального взноса. Независимо от банка и программы ипотечного кредитования, первый взнос не может быть меньше 10% от стоимости недвижимости. Например, если вы хотите купить квартиру за 4 000 000 ₽, нужно внести как минимум 400 000 ₽. Желательно, чтобы эта сумма уже была на вашем счёте к моменту обращения в банк. Это правило не касается случаев использования маткапитала или жилищных субсидий — о них мы расскажем ниже.

Шаг 3. Узнайте о возможных льготах и субсидиях

В частности, в России действуют такие государственные программы:

1. Семейная ипотека от 5% годовых. Она подойдёт тем, у кого после 1 января 2018 года родился ребёнок, для приобретающих жильё на Дальнем Востоке — после 1 января 2019 года. Программа продлится до 31 декабря 2024 года, а если в семье есть ребёнок-инвалид — до 31 декабря 2027 года. Можно купить готовую квартиру или дом, направить деньги на строительство, рефинансировать имеющуюся ипотеку.
2. Ипотека для IT-специалистов из аккредитованных компаний от 4,1% годовых. У заёмщика должна быть зарплата не менее 150 000 ₽ до вычета НДФЛ или не менее 100 000 ₽, если он живёт в городе с населением менее миллиона человек. Госпрограмма будет действовать до конца 2024 года.
3. Дальневосточная ипотека — для тех, кто покупает квартиру или жилой дом на Дальнем Востоке. Процентная ставка начинается от 0,9%. Программа продлится до 31 декабря 2024 года.

В регионах могут быть собственные программы поддержки ипотечных заёмщиков. Узнать о них можно на сайте интересующего вас банка или портале «Дом.рф». Например, педагоги, учёные и врачи Московской области могут взять «Социальную ипотеку» на очень выгодных условиях. Заёмщики платят только проценты по кредиту, а саму квартиру оплачивает государство: 50% от стоимости перечисляют в виде жилищной субсидии, остальные 50% идут  на погашение ипотеки.

Благодаря льготным программам можно неплохо сэкономить на переплате. Допустим, человек берёт ипотеку 4 000 000 ₽ на 20 лет под 10% годовых. Если он оформляет кредит на обычных условиях, переплата за весь срок составит более 5,2 млн рублей. А если на льготных под 6%, то переплатит банку около 2,9 млн рублей — то есть на 2,3 млн меньше.

Чтобы воспользоваться господдержкой, нужно строго соответствовать требованиям выбранной программы. В частности, в регионах максимальная сумма по «Семейной ипотеке» — 6 000 000 ₽. Если вам нужно больше денег, придётся брать ипотечный кредит на общих условиях.

Также заёмщики могут использовать маткапитал для оплаты первого взноса за квартиру или потом направить эти средства на погашение кредита. Узнайте, возможно, вам полагаются и какие-то другие льготы — например, в некоторых регионах выдают жилищные сертификаты семьям с тремя и более детьми, молодым специалистам. Военнослужащие могут воспользоваться военной ипотекой, которую за них будет погашать Министерство обороны РФ.

Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому на них не распространяются программы льготного кредитования.

Шаг 4. Сравните условия в разных банках

Начните с того банка, на карту которого приходит зарплата — как правило, условия ипотеки для зарплатных клиентов наиболее выгодные. Например, Сбербанк делает зарплатникам скидку 1% от обычной процентной ставки. Также вам не придётся предоставлять справку о размере заработной платы — банк сам сделает выписку.

Затем изучите и другие предложения. Возможно, вы найдёте более интересные программы или ипотечные акции. Оцените условия кредита по следующим параметрам.

1. Требования к заёмщику и недвижимости. Например, в одном банке можно взять ипотеку по двум документам, а в другом потребуют справку о зарплате по форме 2-НДФЛ. Где-то выдают кредиты на покупку квартир в радиусе 100 км от города, а где-то — местоположение не имеет никакого значения.
2. Первоначальный взнос. В одном месте надо оплатить своими средствами 15% от стоимости квартиры, а в другом — 10%. Некоторые банки требуют, чтобы к моменту подписания кредитного договора первый взнос лежал на вкладе. Для других это не является обязательным условием, главное — подтвердить перевод денег продавцу распиской или платёжным поручением.
3. Процентная ставка. Не обращайте внимания ставку, указанную в рекламном предложении банка. Как правило, это минимальный процент, который могут получить только зарплатные клиенты с большим первоначальным взносом и коротким сроком выплаты. Для остальных заёмщиков ставка будет на несколько процентных пунктов выше.
4. Срок погашения. Обычно ипотеку выдают на срок до 30 лет, но могут быть вариации в зависимости от банка. Например, кредит на покупку дома можно взять только на срок до 20 лет или до достижения заёмщиком возраста 60 лет.
5. Ежемесячный платёж. Кредитный калькулятор на сайте банка, который рассчитывает предварительный платёж, использует минимальную ставку. Поэтому та сумма, которую вы видите на экране, может не совпадать с тем, сколько вы будете платить на самом деле. Нужно выяснить, какой процент вам полагается и самому сделать расчёт в любом кредитном калькуляторе, который вы найдёте в интернете. Если банк показывает только вилку ставок по ипотеке, считайте ежемесячный платёж, исходя из максимального процента.

Шаг 5. Выясните, как снизить процентную ставку

Есть несколько способов уменьшить процентную ставку по ипотеке:

• оформить полис страхования жизни и здоровья;
• увеличить размер первого взноса;
• воспользоваться услугой электронной регистрации сделки;
• открыть зарплатную карту в выбранном банке.

В каждом банке свои условия, поэтому заранее изучите информацию по интересующей программе. Например, зарплатником может считаться клиент, который получает зарплату на карту банка не менее 6 месяцев. В этом случае нет смысла открывать зарплатную карточку ради снижения ипотечной ставки — чтобы подать заявку на кредит, придётся ждать полгода.

И не забудьте посчитать выгоду от снижения ставки. Допустим, клиент берёт ипотеку 3 000 000 ₽ на 15 лет под 10%. Но если он застрахует жизнь и здоровье, ставка снизится до 9% годовых. В первом случае он переплатит банку 2 802 853 ₽, во втором — 2 477 028 ₽. Разница — 325 825 ₽, а казалось бы, какая мелочь — всего один процент.

Однако надо учесть расходы на страховку. Её размер зависит от возраста, пола, профессии заёмщика. Для некоторых категорий полисы дорогие.

Шаг 6. Подайте заявку на ипотеку

Одобрение ипотеки происходит в два этапа. Сначала банк рассматривает платёжеспособность и надёжность клиента, то есть хватит ли у него денег погасить ипотеку и не будет ли он выходить на просрочку. На одобренную сумму кредита влияет не только зарплата, но и текущие долговые обязательства. Если у человека есть кредитка, будет учитываться лимит по ней. Если есть задолженность по алиментам или штрафам ГИБДД, сумма возможного кредита будет ниже.

Супруг заёмщика обязательно будет созаёмщиком по кредиту, ведь и квартиру они приобретают в совместную собственность. Созаёмщиков и поручителей по ипотеке проверяют наравне с заёмщиками — то есть учитывают их зарплату, долги и кредитную историю.

После этого банк проверяет недвижимость, на покупку которой выдаётся кредит. Документы на приобретаемую квартиру должны быть в полном порядке. К примеру, если в этом имуществе есть доли детей, потребуется согласие органов опеки на сделку, если была перепланировка — нужен техпаспорт, где отражены конструктивные изменения.

Проверьте документы. Фото: belpressa.ru

Таким образом, заёмщику нужно получить от банка два положительных решения. При этом кредитор имеет право в любой момент отказать без объяснения причин, даже если ранее он был согласен выдать ипотеку.

Например, может произойти такая ситуация. Человеку одобрили ипотеку. Он подобрал объект недвижимости и согласовал его с банком, но когда пришёл за деньгами, ему отказали или снизили сумму. Причина в том, что после первого одобрения он взял ещё несколько кредитов в других банках, чтобы оплатить первый взнос. Соответственно, его платёжеспособность снизилась — банк учитывает свои риски и уменьшает сумму ипотеки. Получается, приобрести квартиру по той же стоимости заёмщик уже не сможет. Ему приходится искать другой объект и заново делать оценочный отчет, а это дополнительные траты.

Шаг 7. Подпишите документы с банком

Банальный совет — читайте, что подписываете, и задавайте вопросы, если что-то непонятно. Даже если вам придётся потратить на это час или два своего времени. Ведь и ипотеку вы берёте не на один год, а на кону — ваша будущая квартира. В идеале шаблон кредитного договора с условием залога лучше заранее взять в банке. Внимательно изучить и, возможно, посоветоваться с юристом. Он подскажет, какие риски есть и как их избежать.

Например, заёмщики часто не уделяют внимание вопросу страхования жизни и здоровья. Они покупают страховку только на первый год, а потом как будто забывают о ней. Но в банковской программе есть отметка, что до определённой даты нужно предоставить свежий полис страхования. Если страховки нет, процентная ставка автоматически повышается. На сколько процентов — зависит от условий кредитного договора.

В текст ипотечного договора нельзя добавить свои пункты или что-то исключить — банки используют исключительно типовые документы. Они рассуждают так: если потенциального заёмщика что-то не устраивает, пусть не берёт ипотеку.

Наталья МалышеваЮрист, специалист по недвижимостиКомментарий эксперта:Семьи с детьми берут ипотеку и считают, что никто не сможет их выселить из единственного жилья. На самом деле, банк имеет право забрать залоговую недвижимость, даже если жить больше негде. Такие случаи нередки. Если же банк забирает жильё, на оплату которого пошли средства маткапитала или жилищной субсидии, заёмщик ещё должен вернуть деньги государству.Поэтому лучше вносить платежи вовремя. Если возникли финансовые трудности, нужно договориться с банком об отсрочке или ипотечных каникулах. Либо рефинансировать ипотеку, чтобы платёж стал более комфортным. Допустим, вы взяли кредит на тридцать лет и пять лет исправно его погашали. Потом наступил денежный кризис — от этого никто не застрахован. Вы имеете право подать заявку на рефинансирование, банк её рассмотрит и даст ответ. Затем заёмщик и банк пересматривают график платежей и подписывают дополнительное соглашение

Шаг 8. Оформите залог недвижимости

Одновременно со сделкой купли-продажи оформляется залог недвижимости. Для этого банк готовит закладную, а в кредитном договоре прописывает условие залога. Заёмщик может проживать в своей квартире, но не имеет права её продать, подарить или обменять — то есть совершать действия, которые приведут к смене владельца. Росреестр не зарегистрирует такую сделку, ведь в ЕГРН будет стоять обременение — залог в пользу банка.

Впрочем, иногда кредитор идёт навстречу своим клиентам и разрешает продать ипотечную квартиру. Например, если покупатель берёт ипотеку в том же банке. Такие сделки считаются сложными и требуют участия юриста или риелтора.

Также в ипотечном договоре прописывают условие передачи закладной третьим лицам. Допустим, заёмщик перестал платить, и через полгода банк продал его закладную. Новый залогодержатель получит право требовать деньги с должника, а при большой просрочке — забрать квартиру через суд. Причём заёмщика уведомят о переходе прав по закладной только после её продажи.

Сдавать ипотечную квартиру можно, но только с согласия банка.

Наталья МалышеваЮрист, специалист по недвижимостиКомментарий эксперта:При покупке квартиры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносят сведения о переходе права собственности. Новому владельцу выдают выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о квартире, кто владелец, на основании какого документа она находится в собственности, какие есть ограничения. Если квартира куплена в ипотеку, в выписке будет стоять обременение — залог в пользу банка. Продать такую квартиру сложно, но всё-таки возможно. Например, если покупатели приобретают залоговое жильё в ипотеку от того же банка. Второй вариант — покупатель передаёт продавцу задаток, а тот гасит свою ипотеку и снимает обременение. После этого можно подписывать договор купли-продажи и регистрировать сделку в обычном порядке

Шаг 9. Оплатите страховку

Не стоит отмахиваться от страховки, как от бесполезной траты денег. Представьте, что заёмщик не стал страховать свою жизнь, а через полгода скончался. Теперь оплачивать ипотеку в несколько миллионов придётся его близким. Пока родственники вступают в наследство и решают, где брать деньги, скорее всего, возникнет просрочка. Банк обратится в суд и отберёт квартиру. А был бы полис, страховая компания погасила бы задолженность, и недвижимость осталась бы в собственности семьи.

Полис страхования залогового имущества обязателен, его нужно оформлять каждый год. Страхование жизни и здоровья заёмщика, от утраты титула и потери работы — добровольное.

Полисы ипотечного страхования нужно оформлять в аккредитованных банком страховых компаниях. Как правило, аккредитацию проходят крупные финансово устойчивые фирмы. Возможно, неаккредитованные страховщики предложат полис дешевле. Но надо понимать, что они не прошли проверку банка не просто так —  скорее всего, эти компании не слишком надёжные. Лучше переплатить одну-две тысячи, но быть уверенным, что миллионный долг не достанется по наследству супруге и детям.

И последний совет — когда погасите ипотеку, не забудьте снять обременение с квартиры. Конечно, кредиторы обязаны самостоятельно подавать сведения в Росреестр, но часто этого не делают. Заёмщику нужно запросить в банке справку о закрытии ипотечного кредита и оригинал закладной. Взять эти документы, выписку ЕГРН на квартиру, договор купли-продажи и самому сходить в МФЦ. Иногда с собственником должен идти представитель кредитора — уточните этот момент в банке.

По материалам