Цены на квартиры в 2023 упадут. Как рискуют ипотечники?
Для рынка недвижимости прошлый год ознаменовался не только скачками ипотечных ставок, но и противостоянием Центробанка с застройщиками и банками, предоставляющими дешёвые жилищные кредиты. Регулятор опасался перегрева рынка. Тем не менее льготную ипотеку продлили. К чему это приведёт в 2023-м году?
Что будет с ипотекой в 2023-м? Фото: yandex.ru
Глава Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет заметила признаки пузыря на рынке ипотечного кредитования (цитата по «Известиям»):
В тех секторах, где происходит падение цен, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к дальнейшему отказу заёмщиков платить по кредитам. Особенно это касается таких программ, когда допускается низкий первоначальный взнос. При сохранении этого требования на достаточно высоком уровне — 20-30% — риски пузыря снижаются
К примеру, пару лет назад вы купили квартиру (по ипотеке) в Москве за 6 млн рублей, а она начала падать в цене. Но платить-то всё равно приходится исходя из первоначальной стоимости в 6 млн. Во-первых, при такой ситуации часто заёмщики отказываются от выплат. Во-вторых, даже при дефолте и реализации квартиры с торгов, они не могут погасить долг перед банком. То есть можно и квартиры лишиться, и ещё остаться должен.
Повышение ставки по льготной программе до 8% она назвала компромиссным решением между позицией Центробанка и представителями строительной отрасли. Напомним, регулятор считает, что инструменты, которые стимулируют спрос, искажают реальную стоимость недвижимости. Девелоперы, наоборот, заинтересованы в росте числа продаж.
Опасность в льготных, околонулевых и прочих дешёвых кредитах в том, что люди, видя низкие ставки, не очень адекватно оценивают личные риски и возможности. К тому же обстановка в экономике сложная: доходы населения падают, инфляция остаётся высокой. Всё это усиливает вероятность дефолтов заёмщиков.
Тем не менее Розенцвет считает, что пока всё под контролем:
- банки тщательно оценивают кредитоспособность заёмщиков,
- цены на недвижимость упали не настолько, чтобы сделать ипотеку невыгодной.
В 2023 году мы ожидаем, что будет снижение цен на 1 кв. м в размере 3 — 5%. Льготная ипотечная программа поддержит этот рынок. Затем ситуация стабилизируется
Но что будет означать стабилизация и когда она наступит, эксперт не пояснила. Ситуация с ценами остаётся крайне неопределённой, отметила она.
В пользу того, что цены продолжат снижаться, свидетельствует множество причин: урезание доступных кредитов, исчерпание спроса, потеря инвестиционной привлекательности и т. д. Ранее мы писали об этом в своём прогнозе на 2023 год.
Причинами, влияющими на спрос, глава НРА назвала также миграцию трудовых кадров и последствия от частичной мобилизации. В этих условиях банки будут сокращать объёмы выдачи нельготной ипотеки. Ставки по остальным кредитам будут на уровнях, близких к запретительным.
Ранее банки начали изменять условия по ипотеке, субсидируемой застройщиками. В частности, уже с конца декабря ряд кредитных организаций отменили ипотеку по ставке ниже 3%.
