Новостройки от застройщика: ипотека подорожала, а что с ценами?
Содержание статьи
Центробанк весь прошлый год боролся с околонулевой ипотекой от застройщиков. Регулятору не нравился приём, когда низкие ставки предлагались за счёт завышенных цен на квартиры. И вот, наконец, его стараниями дешёвых кредитов больше нет. Но девелоперы не сдаются. Ведь им нужно наращивать продажи в условиях падения цен, а ЦБ «сушит» рынок. Чем сейчас девелоперы могут заманить покупателей?
Кто даёт самую дешёвую ипотеку? Фото: yandex.ru
Банк России, ужесточая требования к жилищным кредитам, пытается избежать пузыря на рынке недвижимости. Один из факторов риска — околонулевая ставка от застройщика. Люди массово берут кредиты, соблазнившись низкой ставкой. Кажется, что они выгодно покупают жильё. Однако на деле переплата заложена в стоимость квартиры. Недвижимость продаётся по очень высоким ценам. Ежемесячные платежи от этого тоже огромные. Немного не рассчитал риски — оказался в дефолте. Малейшие проблемы в экономике и неплательщиков станет тысячи, а жильё превратится в неликвид. Это уже проблема для всей банковской системы, а не только для семей, воспользовавшихся «низкими» ставками от девелоперов.
Но самих застройщиков, заинтересованных в росте продаж, меры регулятора никак не устраивают. Девелоперам жалко расставаться с дешёвыми ипотеками, ведь это как крючок для рыбки. Люди ведутся на низкие проценты и даже не смотрят на разницу в цене.
В поиске компромисса Минстрой в прошлом году заявил о договорённости с застройщиками о постепенном повышении ставок по спецпредолжениям. Сообщалось, что на первоначальном этапе это будет ипотека по 2 — 4%. Что же можно наблюдать на начало 2023 года?
Да, застройщики послушались ЦБ и околонулевых ставок практически не осталось. Основная масса предложений подтянулась к 3%. Но старая схема никуда не делась. Просто выросли проценты. При этом они всё равно ниже средних по рынку, а значит, найдут своего клиента. Поэтому каждый раз людям, берущим такую ипотеку, стоит считать выгоду. Проценты дают возможность для манёвра (можно, например, рефинансировать кредит или досрочно его погасить), а цены на квартиры, тем более на своём пике — нет. Это надо учитывать в первую очередь.
«Пик»
Околонулевых ставок по ипотеке от застройщиков действительно больше не осталось. Последнее предложение ипотеки в 1% от ГК «Пик» действовало до 25 декабря 2022 года.
Сейчас самая низкая ставка составляет 3,75%. «Пик» обещает зафиксировать эту цифру на весь период. Предложение действует при первом взносе от 15%. Срок кредита составляет до 30 лет.
Максимальная сумма зависит от банков, с которыми сотрудничает застройщик. У «ДОМ.РФ» это 12 млн рублей — для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, и до 6 млн рублей — для остальных регионов России. У ВТБ и «Московского кредитного банка» — до 30 млн для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, и 15 млн рублей — для иных субъектов РФ.
«Самолёт»
ГК «Самолёт» обещает 3% по своей ипотечной программе для любых квартир. Ипотеку с такими условиями можно оформить на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей.
«А101»
У ГК «А101» до 31 января действует предложение по ставке от 0,01% на период строительства дома. После окончания ставка поднимется до 5,35% по программе «Семейная ипотека» и до 7,35% в рамках «Ипотеки с господдержкой».
Когда квартира будет практически готова к заселению, размер ежемесячных выплат по кредиту увеличится. Но это всё равно окажется дешевле большинства ставок у банков даже по субсидируемым программам.
Остальные условия предоставления ипотеки:
- сумма кредита — до 12 млн рублей,
- срок кредита — до 30 лет,
- первый взнос — от 15%.
Девелопер обещает, что стоимость квартир при этом не будут выше тех, что продаются напрямую без кредитов. Партнёр ГК «А101» — банк «Санкт-Петербург».
«Донстрой»
«Донстрой» вместе с ВТБ предлагает субсидированную ставку по семейной ипотеке 3,1% на весь срок. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма зависит от первого взноса (не менее 20%).
«Инград»
ГК «Инград» субсидирует семейную ипотеку, которую предлагает по ставке 5,7%:
- сумма кредита — до 12 млн рублей,
- срок кредита — до 30 лет,
- первый взнос — от 15%.
А также льготную — по ставке 7,7%:
- сумма кредита — до 12 млн рублей,
- срок кредита — до 30 лет,
- первый взнос — от 15%.
MR Group
У MR Group из предложений также семейная ипотека от МКБ по ставке 5,49%:
- сумма кредита — до 30 700 000 рублей,
- срок кредита — 30 лет,
- первый взнос — от 20%.
Если выбрать партнёром Сбербанк или ВТБ, то такая же ипотека обойдётся в 5,7%, но первоначальный взнос можно снизить до 15%. Остальные условия не меняются.
Ипотека с господдержкой выдаётся по ставке в 6,7%:
- сумма кредита — до 30,7 млн рублей,
- срок кредита — 30 лет,
- первый взнос — от 15%.
Собственное предложение от застройщика в паре со Сбером заключается в том, что ставка кредита 4,7% действует только первый год. Далее она повышается до 10,4%.
«Эталон»
Группа «Эталон» предлагает ставку от 3% по программе «Ипотека с господдержкой». Правда, не уточняя, о какой именно субсидируемой программе идёт речь.
Отмечается, что программа позволяет приобрести квартиру как на этапе строительства, так и в готовом жилом комплексе. Действует она для объектов в Москве и Подмосковье, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
- сумма кредита — до 30 млн рублей,
- срок кредита — 30 лет,
- первый взнос — от 15%.
Заключить кредитный договор по этим условиям можно до 1 июля 2024 года. Цена квартиры может измениться в зависимости от выбранной ипотечной программы.
На заметку покупателям
Потенциальным покупателям стоит учитывать, что эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на недвижимость, хотя и признают, что ситуация остаётся крайне нестабильной.
Бывший министр экономразвития, а ныне помощник президента РФ Максим Орешкин вообще не видит предпосылок для пузыря и не считает, что рост цен достиг предела. По его мнению, на горизонте 10 лет это показатели последних 2 — 3 лет (когда квартиры подорожали в 1,5 — 2 раза).
Поэтому высчитывайте оптимальный баланс между стоимостью приглянувшейся вам квартиры и предлагаемыми ставками и другими условиями. Иначе выгодную цену жилья перекроют переплаты по кредиту.
